Grundsteuer Rechner (2026)

Die neue Grundsteuer 2025: Der große Umbruch

Immobilienbesitzer in Deutschland atmen tief durch – oder halten die Luft an. Das Bundesverfassungsgericht hat die alte Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt. Warum? Weil sie auf uralten Werten ("Einheitswerten" von 1964 im Westen, 1935 im Osten) basierte, die mit der Realität nichts mehr zu tun hatten. Eine Villa in München wurde steuerlich oft behandelt wie eine Hütte im Wald.

Ab dem 1. Januar 2025 wird scharf geschossen: Dann wird die neue Grundsteuer fällig. Bis dahin müssen Finanzämter Millionen von Grundstücken neu bewerten. Unser Rechner hilft Ihnen, die Auswirkungen jetzt schon abzuschätzen.

1. Die Berechnungsformel (Das 3-Stufen-Modell)

Die Berechnung wirkt kompliziert, folgt aber einer klaren Logik in drei Schritten:

1. Grundsteuerwert (Vom Finanzamt): Das ist der "Wert" Ihres Grundstücks nach steuerlichen Regeln. Er wird anhand von Bodenrichtwerten, Mieten (echten oder fiktiven) und Baujahren ermittelt. Sie haben dazu eine Feststellungserklärung abgegeben.
2. Steuermesszahl (Vom Gesetzgeber): Dieser Faktor "dämpft" den hohen Wert drastisch. Im Bundesmodell liegt er für Wohnungen bei 0,31 Promille (0,00031) und für Gewerbe bei 0,34 Promille. Sozialer Wohnungsbau wird zusätzlich begünstigt.
3. Hebesatz (Von der Stadt): Das ist der Turbo-Knopf. Die Gemeinde entscheidet, mit welchem Faktor (in Prozent) sie das Ergebnis malnimmt. Ein Hebesatz von 400% bedeutet Faktor 4. Ein Hebesatz von 800% bedeutet Faktor 8.

2. Das Bundesmodell vs. Ländermodelle

Deutschland ist ein Föderalismus-Flickenteppich. Nicht alle machen beim "Bundesmodell" (Wertorientiert) mit. Einige Bundesländer wollten es einfacher haben:

• Bayern ("Flächenmodell"): Hier zählt fast nur die Fläche von Grundstück und Haus. Lage und Wert sind egal. Eine Villa in Starnberg zahlt (fast) so viel wie ein Haus im Bayerischen Wald. Sehr einfach, aber umstritten gerecht.
• Baden-Württemberg ("Bodenwertmodell"): Hier zählt fast nur der Bodenwert. Das Gebäude darauf ist egal. Das trifft Besitzer großer Grundstücke mit kleinen Häusern hart.
• Hessen, Niedersachsen, Hamburg: Nutzen Mischmodelle ("Flächen-Lage-Modell").

Unser Rechner oben ist primär für das Bundesmodell ausgelegt, da es die meisten Länder betrifft (u.a. NRW, Berlin, Sachsen, Thüringen, RLP).

3. Die große Unbekannte: Der Hebesatz

Das größte Problem aktuell: Viele Hausbesitzer kennen zwar ihren neuen Grundsteuerwert (Bescheide wurden verschickt), aber noch nicht den neuen Hebesatz ihrer Stadt für 2025. Die Gemeinden haben versprochen, die Reform "aufkommensneutral" zu gestalten.

Das heißt: Wenn die Grundsteuerwerte durch die Neubewertung explodieren (was oft passiert), müssen die Städte ihre Hebesätze drastisch senken, damit am Ende in Summe das Gleiche rauskommt. Tun sie das nicht, droht eine massive Steuererhöhung durch die Hintertür. Experten raten: Beobachten Sie die Lokalpolitik Ihrer Stadt genau!

4. Umlagefähigkeit auf Mieter

Die Grundsteuer ist eine der wenigen Steuern, die der Vermieter zu 100% auf den Mieter abwälzen darf (über die Nebenkostenabrechnung: "Grundsteuer B"). Wenn die Grundsteuer steigt, steigen also auch die Warmmieten. Das macht die Reform zu einem sozialpolitischen Sprengstoff.

5. Einspruch einlegen?

Haben Sie Ihren Grundsteuerwertbescheid schon geprüft? Viele Bescheide sind fehlerhaft. Überprüfen Sie:

• Stimmte die Grundstücksfläche?
• Wurde der korrekte Bodenrichtwert angesetzt?
• Sind Garagen korrekt erfasst?

Die Einspruchsfristen (meist 1 Monat) sind oft schon abgelaufen, aber bei groben Fehlern lässt sich manchmal noch etwas retten (Änderungsantrag). Spätestens wenn der endgültige Steuerbescheid 2025 kommt, können Sie nur noch schwer gegen den Wert vorgehen, da dieser im "Grundlagenbescheid" festgelegt wurde.

6. FAQ: Häufige Fragen

Warum ist mein Grundsteuerwert so hoch?

Die alten Werte stammten von 1964. Seitdem haben sich Immobilienpreise verzehnfacht. Der neue Wert liegt oft nah am Marktwert. Keine Panik: Dafür ist die Steuermesszahl extrem gesenkt worden (von ca. 3,5 Promille auf 0,31 Promille).

Was passiert bei Denkmalschutz?

Im Bundesmodell gibt es hierfür eine Ermäßigung der Steuermesszahl um 10%. Prüfen Sie, ob diese berücksichtigt wurde.

Wann muss ich zahlen?

Die Grundsteuer wird in der Regel zu vier Terminen fällig: 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Man kann auch eine jährliche Zahlung beantragen (spart Buchungsaufwand).

7. Fazit

Die Grundsteuerreform ist ein Jahrhundertprojekt mit vielen Gewinnern und Verlierern. Tendenziell zahlen Bewohner guter Lagen und großer Grundstücke mehr. Nutzen Sie den Grundsteuer Rechner, um nicht vom Bescheid überrascht zu werden und monatliche Rücklagen zu bilden.